Управление недвижимостью для банков: проблемы и перспективы

В Московской ассоциации предпринимателей обсудили  практику управления непрофильными активами коммерческих банков.

08 декабря 2016 года, на площадке Московской ассоциации предпринимателей состоялся круглый стол «Актуальные вопросы управления непрофильными активами банков»,  организованный комитетом по оценке  и экспертизе  Московской ассоциации предпринимателей совместно с ОРО «Инвестиционная Россия».

Стратегический партнер: ООО «ПРО БКН»

Обращаясь со вступительным словом к участникам круглого стола, Александр Акимов, исполнительный директор Московской ассоциации предпринимателей обратил внимание на важность подобных встреч. Решение вопросов управления и подключения объектов недвижимости к газовым сетям, проблемы кадастровой оценки, понимания правового статуса имущества, передаваемого в залог – эти и многие другие практические вопросы для своего решения требуют встреч профессионалов банковского сообщества и экспертов в сфере девелопмента.

Сейчас подобные встречи полезны как банкирам, так и девелоперам – объединение профессионалов, это наш главный вопрос, отметил Александр Акимов.  Поэтому необходимо встречаться и организовывать аналогичные мероприятия, формируя единое мнение по сложным вопросам.

Открыл конференцию своим выступлением Дмитрий Минимулин, член комитета Московской ассоциации предпринимателей по оценке и экспертизе, эксперт по вопросам работы с залогами. В своем выступлении докладчик обратил внимание на сложные вопросы управления непрофильными активами банка, с расположенными на них, линейными объектами. Так, эксперт отметил, что основной гарантией осуществления права собственности в отношении земельных участков является система кадастрового учета. Но постановка на кадастровый учет земельных участков может быть проблематична, особенно это касается участков, расположенных под линейными объектами. Действующее законодательство не учитывает специфики линейных объектов, поэтому на сегодняшний день оформление земельных отношений и государственная регистрация прав осуществляются на основании общих норм. При этом для адекватного оформления залогового имущества необходимо специальное правовое регулирование, которого, в настоящее время, просто нет. При этом отсутствие адекватного правового обеспечения юридической чистоты передачи в залог данного вида недвижимых объектов, предоставляет возможность судебного оспаривания законности  их передачи в  залог банку.

Ольга Косец, муниципальный депутат поселения Марушкинское в Москве, член Экспертного Совета при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в городе Москве, по проблемам землепользования, имущественных прав и кадастровой оценки земли рассказала о особенностях взаимодействия субъектов федерации и разделения компетенций при управлении недвижимостью. Особо отметив  актуальность  вопроса ограниченности количества земельных участков для строительства линейных объектов, что представляет одну из основных проблем в регионах, в связи с плотностью застройки.

Александр Толмачев, заместитель Председателя союза юристов города Москвы, доктор юридических наук, осветил вопрос новаций законодательства РФ по вопросам градостроительного межевания, кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.

Ринат Тынчеров, исполнительный директор ООО «ПРО БКН» и Елена Кускова, начальник отдела по управлению объектами некоммерческой недвижимости компании ООО «ПРО БКН» в своем совместном выступлении рассказали о проблематике общих схем технологического подключения газоснабжения имущества, находящегося в залоге у банков. Так, эксперты обратили внимание на то, что Градостроительный кодекс РФ предусматривает специальный порядок выдачи разрешений на строительство линейных объектов и другой состав проектной документации объектов капитального строительства по сравнению с другими объектами. В каждом конкретном случае при подготовке оформления в залог линейных объектов органам власти и представителям банка приходится решать массу вопросов с правами на земельный участок и объекты недвижимости, что в конечном итоге усложняет оформление линейных объектов. И требует от банка привлечения сторонних специалистов, обладающих соответствующими профессиональными квалификациями.

Игорь Фоминов - Партнёр Sparta Consulting Group, рассказал участникам о судебной практике по вопросам подключения к сетям. Так, эксперт отметил, что по линии ФАС РФ, которая отражает многочисленные обращения граждан и организаций в соответствующей сфере, можно выделить следующую проблематику: существенное усложнение процедуры подключения (технологического присоединения) в связи с увеличением состава оформляемых документов, связанных со строительством газопроводов, количества органов власти, участвующих в выдаче разрешительной документации, расходов, связанных со строительством, сроков подключения; отсутствие отдельного регулирования Правилами подключения вопросов подключения линейных объектов; отсутствие в Правилах подключения типовых форм документов, необходимых для подключения (технологического присоединения), которые могли бы существенно упростить взаимоотношения потребителей (заявителей) и газораспределительных организаций (ГРО); отсутствие в законодательстве особого (упрощенного) порядка строительства и государственной регистрации участков сетей, возникающих в результате подключений; нерешенность проблемы возникновения бесхозяйных сетей, возникающих при подключении (технологическом присоединении).

По мнению начальника отдела залогов АО АКБ «НОВИКОМБАНК» Сергея Сехяна, такой формат встреч позволяет решить вопросы, являющиеся актуальными для банковского сообщества. В частности, адекватность оценки имущества передаваемого в залог и сложные вопросы его эксплуатации. Встреча профессионалов банковского рынка и девелоперов нужна для адекватного понимания узких мест во взаимном сотрудничестве.

Андрей Пода, сопредседатель ОРО «Инвестиционная Россия» также отметил важность создания такой дискуссионной площадки, для налаживания диалога между банковским и девелоперским сообществом. Для инвестиций в недвижимость нужно понимать все тонкости вопроса привлечения финансирования. Для этого надо понимать и позицию банка и позицию девелопера – отметил эксперт.